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深圳产业地产估价应注意几个问题

作者: 清华总裁班 时间: 2015-01-06 10:12 来源:创新创业学院
关键词:
产业地产
  在深圳,近几年产业地产如雨后春笋般地野蛮生长,现在放眼到各个片区,零星中总是可以看得到产业地产的影子,渐渐地也走进了估价师的视野。但由于产业地产目前还属于新兴产业,有其一定的特殊性,笔者以为在估价时应予以必要的关注。
  不可置否,当前对产业地产评估时,由于市场上确实在着一定量的类似成交案例和租赁实例,因此大多数评估机构和估价人员基本上都是选择了市场比较法和收益法对产业地产进行评估。必须承认的是,其估价方法的选择是合理的,但是估价人员在估价过程中是否真正理解产业地产的内涵呢?这才是我们值得关注的。笔者以为要想真正还原出产业地产的客观合理的市场价值,就必须先了解产业地产的价值内涵和特征,在估价时,估价人员应对以下几个问题予以必要的关注。
  (一)、应关注产业地产发展模式
  我们知道,产业地产第一个特征就是追求资源价值最大化,而不是企业价值最大化。产业地产是将地产资源与其它资源整合,产业地产可以有效地将土地与房产的开发进行持续性的二次,甚至是三次的深度开发和利用,因此产业地产具有更广阔的升值潜力。所以我们在采用市场比较法进行评估时,不单单只是对可比案例的筛选、比较、测算,还应该分析产业地产的发展模式的合理性和前瞻性,是否符合社会发展的主流或是未来的发展方向。产业地产的价值应该是房地产本身价值+其它资源价值,而其它资源价值是否能得到淋漓尽致地体现出来,其最关键的影响因素就是产业发展模式。
  (二)、要正确理解估价对象的价值内函
  在产业地产估价中,我们要根据评估目的正确理解估价对象的价值内涵。如委托人想利用产业地产作为抵押物来向金融机构融资,则笔者以为本次抵押物就应该只是房地产本身的价值,而并非是产业地产整体价值,所以评估时,应考虑剔除其它资源对产业地产所产生附加值。否则,就会放大抵押物价值,从而容易加大贷款风险的存在。如果是委托人是想核定资产价值,则可以考虑是产业地产整体价值。所以在评估时,估价人员一定要根据评估目的不同,正确估价对象的价值内函。
  (三)、评估时要格外关注产业地产政策影响
  由于产业地产的类型不同,受地方政策的限制或优惠措施也不一样,因此评估时要格外关注产业地产政策对其价值的影响。如在深圳,工业地产的转让就要受《深圳市工业楼宇转让暂行办法》的限制,如第五条中(六):“单一企业投资建设的专业产业园区内的工业楼宇,企业自用确有富余,其自用建筑面积比例不低于总建筑面积百分之五十的,非自用部分可以分割转让”。这在工业地产产业升级改造的产业地产价值评估时就要关注该条例对其价值的影响。又如深圳市罗湖区互联网产业园区优惠政策:为扶持企业发展,园区房租第一年定价为每月30元/平方米,第二年房租定价为每月32元/平方米,管理费为3元/平方米。同时,进驻园区企业可享受区政府房租补贴,标准为每月5--10元/平方米。因此在采用收益法对该园区的地业地产价值评估时就要考虑该政策对地产本身租金的影响。
  (四)、确定产业地产报酬率时要充分考虑产业地产投资回收周期长的特点。
  在采用收益法对产业地产评估时,确定报酬率时要充分考虑产业地产又一大特点,那就是产业地产有别于其它地产,其投资回收期格外长,且产业地产因类型不同,投资回报率和投资回收周期都不同。一般而言,投资回收期越长,年投资回报率相对而言就会更小。
  产业地产从产生到成长,虽然只有短短的不到十年,但发展十分迅速,也得到了很多地方政府的热捧。产业地产对地方经济发展促进作用非常明显,尤其是以第三产业为主的城市。据了解,深圳在十二五规划期间拟建设100一巧。个国家高技术产业发展项目、200一300个市级高技术产业化项目。由此可见,深圳产业地产即将迎来了快速增长的崭新机遇,而我们估价行业在以后的评估实践中也将遇到越来越多类型不同的产业地产,这有待于我们对产业地产的特性进一步研究,逐步探索研究出一套适合产业地产估价的评估理论体系。
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